Человек аренда мерседеса передвижение с комфортом.
Инвесторы проявляют все больший интерес к строительству отелей класса люкс в Москве, не боясь резко усиливающейся конкуренции.
«ОДИН МОЙ ПРИЯТЕЛЬ купил участок в Тунисе, хочет строить там роскошную гостиницу. Ну и попросил меня найти ему инвесторов в России. Я думал - плевое дело, у нас такие проекты нарасхват. А в Тунис, представляете, никто не хочет вкладываться. Я уже голову сломал - место раскрученное, турпоток большой, проект вполне вменяемый, так почему никто не идет? Смотрели на меня как на полного идиота. Потом сжалились, объяснили: не имеет смысла отель класса люкс строить. Нужно попроще, трехзвездный. У него цена номера ниже, зато загрузка стабильно высокая и оборот большой. Окупается, конечно, дольше, зато в итоге гораздо выгоднее получается», - рассказывает Геннадий Самойленко, исполнительный директор компании Moscow Development Consulting. Геннадий не новичок в гостиничном деле - последние пять лет он консультирует инвесторов, присматривающихся к отельному строительству, составляет для них бизнес-планы, оценивает конкурентные преимущества проектов. Именно поэтому его так удивили тунисские проблемы приятеля. «У нас-то все наоборот - желающих строить дешевые гостиницы днем с огнем не найдешь, даже в регионах их немного, не говоря уже о столице. А с люксовыми - совсем другое дело. И не разберешься сразу, в чем здесь Причина», - смеется он.
На самом деле Самойленко лукавит: у инвесторов имеется даже не одна причина не любить недорогие гостиницы. И эксперту это прекрасно известно. Просто сейчас, когда в высоких кабинетах много говорится о необходимости развивать российскую туриндустрию, а отели эконом-класса фигурируют во всех утвержденных планах московского строительства, признаваться в такой нелюбви не слишком удобно. НЕНАСЫТНАЯ СТОЛИЦА ПО ОФИЦИАЛЬНОЙ статистике столичных властей, существующий городской номерной фонд позволяет беспрепятственно принимать до 5 млн. туристов в год. Правда, это туристы особой категории - бизнесмены, приезжающие в Москву по делам. Поскольку их командировочные расходы чаще всего оплачивают фирмы, такие гости предпочитают жить с максимальным комфортом и останавливаются в пятизвездных отелях, не глядя на стоимость номера. Гостиничное предложение в российской столице сильно перекошено в сторону делового сегмента рынка. За последние два года в городе появились шесть отелей класса «4-5 звезд», и лишь один - нижнего бюджетного класса.
Из пяти гостиниц, запланированных к открытию в этом году, четыре относятся к сегментам бизнес и люкс. И это при том, что все закрытые с 2000 года и заявленные сейчас к закрытию средства размещения (в общей сложности 8415 номеров) относятся именно к недорогому туристическому классу. О том, что высший ценовой сегмент московского гостиничного рынка близок к насыщению, эксперты стали говорить еще три-четыре года назад. Однако с тех пор на рынке ежегодно появляются новые игроки, и ни одна компания не обанкротилась и не покинула поле боя. Только в этом году, по словам Марины Усенко, старшего вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels, количество дорогих номеров в столице должно почти удвоиться - с 7-8 тыс. до 14 тыс. «Но этого вовсе недостаточно. Реальная потребность Москвы в отелях высшего сегмента близка к показателям Лондона или Парижа, а каждый из этих городов располагает фондом примерно в 70 тыс. номеров», - считает она. О том, что рынок еще далек от насыщения, говорят и весьма высокие темпы роста доходов на номер, и стабильно большая загрузка. По подсчетам специалистов Jones Lang LaSalle Hotels, за последний год доходность в пересчете на номер в Москве увеличилась в среднем на 30-34% и составляет $165 в сутки. Загрузка держится примерно на уровне 70%, и радикальных изменений в ближайшее время не предвидится. При этом средняя стоимость номера в столичных гостиницах является одной из наиболее высоких в Европе - $226 в сутки.
СВЕЖАЯ КРОВЬ В БЛИЖАЙШИЕ пять лет конкуренция между московскими отелями, работающими в самом дорогом, люксовом сегменте, резко усилится. На этот рынок в последнее время устремляется все больше игроков - как сетевых, так и одиночек. Покорить Москву сейчас стремятся все новые зарубежные гостиничные сети. Например, российской столицей заинтересовалась одна из самых респектабельных мировых цепочек Conrad Hotels, основанная Конрадом Хилтоном, сыном знаменитого Бэрона Хилтона, и входящая в корпорацию Hilton Hotels. Conrad позиционируется как сеть, все отели и spa-комплексы которой относятся исключительно к классу люкс, и известна благодаря специально разработанным высочайшим стандартам сервиса. Председатель правления сети Клем Бартер недавно впервые посетил Москву - именно для того, чтобы на месте определить перспективы развития компании на нашем рынке. По его словам, Россия входит в планы Conrad по расширению, и переговоры об открытии отелей в Москве и Санкт-Петербурге уже ведутся. Правда, сейчас еще рано говорить о точной дате прихода к нам Conrad Hotels.
А вот гостиницы второй в мире по величине сети Rezidor SAS могут появиться уже через два-три года. Цепочка собирается открыть в Москве четыре-пять отелей под маркой Radisson (в дополнение к уже существующей с 1991 года гостинице на площади Киевского вокзала), а также один-два отеля под брендом Park Inn. Общие инвестиции в проект, по экспертным оценкам, могут составить около $300 млн. Rezidor SAS намеревается самостоятельно управлять будущими гостиницами, но финансировать их строительство будет лишь частично. Недостатка в потенциальных соинвесторах у нее нет: например, один из новых Radisson в «Крокус центре» откроет владелец торгового комплекса Арас Агаларов, а другой, возле метро «Белорусская», - владельцы расположенного неподалеку казино Golden Palace. На развитие сети отелей под маркой Park Inn в России Европейский банк реконструкции и развития выделил в прошлом году кредит в размере $39,7 млн. Президент Rezidor SAS Hospitality Курт Риттер полагает, что возможности гостиничного строительства в России неограниченны - особенно в Москве и Питере. Эксперты с этим не соглашаются. По мнению Александра Лесника, генерального директора Hotel Consulting and Development Group, с масштабным выходом на столичный рынок сеть уже опоздала: о новых проектах сейчас заявляют многие компании, и все их отели должны открыться примерно в одно и то же время. Резкое усиление конкуренции приведет к снижению стоимости номеров и, соответственно, прибыли владельцев и операторов. Правда, стоит отметить, что Rezidor SAS нашла очень хорошие площадки под строительство: гостиницу в «Крокус центре» будет заполнять участники проходящих там выставок, а отель возле «Белорусской» находится в самом центре города, практически на Тверской. Удачное местоположение в будущем наверняка даст Radisson немало конкурентных преимуществ. Велик сейчас и интерес к покупке готовых отелей: Марина Смирнова, аналитик компании Colliers Internstional, считает ее перспективным направлением расширения бизнеса. Это подтверждается, например, тем, что 100% акций гостиницы «Украина» были проданы московским правительством в ноябре 2005 года почти за $275 млн. - на $100 млн. выше первоначально заявленной цены.
КЛАССОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТУРИСТИЧЕСКАЯ инфраструктура во всем мире развивается примерно по одному сценарию: сначала инвесторы стремятся полностью освоить люксовый сегмент, а уже потом берутся за менее привлекательные с затратной точки зрения проекты тур-класса. Именно в том, что на московском рынке пока хватает места и старым, и новым пятизвездным отелям, и кроется главная причина катастрофической нехватки у нас средств размещения для экономных туристов. Впрочем, есть и еще один важный момент, влияющий на решение инвестора. Основной показатель успешного бизнеса гостиницы - заполняемость - находится в прямой зависимости от ее места расположения. Центр города, близость к историческим и культурным объектам для недорогого отеля не менее важна, чем для роскошного комплекса. Лишь немногие туристы соглашаются жить на окраинах и часами добираться до Красной площади. Но именно в центре земля (включая неофициальный <налог> за предоставление хорошего участка) обходится инвесторам дороже всего. «Стоимость земли одинаково высока для любых объектов, поэтому выгоднее строить средства размещения высшего уровня, чтобы оправдать большие цены на проживание», - объясняет Марина Смирнова, аналитик компании Colliers Internstional. Стоимость строительства что трехзвездной, что пятизвездной гостиницы в центре Москвы приблизительно равна $1,5 тыс. за квадратный метр. Но из-за разницы в стоимости номера при примерно одинаковом уровне загрузки срок окупаемости люксового проекта составляет в среднем 5-5,5 лет, а объекта эконом-класса - от 7-8 лет. Цены на гостиничные услуги в Москве явно завышены, считают специалисты маркетингового агентства Snegiri Group, проводившие в конце 2005 года мониторинг прямых тарифов 96 столичных отелей. Выяснилось, что самая распространенная цена стандартного номера в двухзвездном отеле - 1 тыс. рублей в сутки, в трехзвездном - 3 тыс. рублей, в четырехзвездном - 7 тыс. рублей, а в пятизвездном - около 12 тыс. рублей. При этом гостиницы именно среднего ценового сегмента никак не хотят демонстрировать хоть какое-то стремление к ценовому единству. По мере повышения классности возможности для маневров со стоимостью номера сокращаются: трехзвездные отели в три раза дороже менее комфортных средств размещения, а в верхнем ценовом сегменте разница составляет только 1,7 раза. Получается, что в среднем и бюджетном классах сейчас сложилась ситуация, позволяющая гостиницам предлагать номера по ценам, не соответствующим уровню обслуживания. И несоответствие стоимости качеству предоставляемых услуг скажется на рентабельности бизнеса в среднем и низшем гостиничном сегментах уже в ближайшее время, считают эксперты.
ИСТОРИЯ С ГЕОГРАФИЕЙ КОНКУРЕНЦИЯ между отелями класса люкс в столице довольно жесткая уже сейчас. Дело в том, что практически все они располагаются в самом центре города В пределах Бульварного кольца. Исключение составляет разве что открывшийся в сентябре 2005 года на Садовом кольце <Swissotel Красные Холмы>, первый у нас объект группы Raffles. Правда, его относительная удаленность компенсируется вполне сносной для Москвы транспортной доступностью, а также соседством с одним из крупных деловых и культурных центров столицы. Дорогие московские гостиницы, управляемые, как правило, международными операторами, хорошо знающими свое дело, предлагают примерно одинаковый набор услуг и уровень сервиса. Получается, что при такой географической скученности потребителю очень сложно сделать выбор в пользу того или иного бренда. Поэтому отелям приходится буквально вырывать клиентов друг у друга. А если еще учесть, что участков, пригодных для строительства гостиниц, в центре Москвы уже практически не осталось, можно прогнозировать в ближайшее время выход отелей класса люкс за пределы Бульварного кольца. Понятно, что вытеснение из центра столицы гостиниц среднего ценового сегмента будет происходить еще быстрее. Пока ни один трехзвездный отель советской постройки из закрывшихся в последние годы на реконструкцию, не планирует вновь выйти на рынок, не сменив предварительно класса. К люксовому сегменту теперь будут относиться бывший <Интурист> на Тверской (в этом году он должен открыться уже как пятизвездный Ritz-Carlton), снесенная гостиница <Москва>, на месте которой в 2007 году разместится отель Four Seasons 5*, а также <Россия>, недавно прекратившая принимать гостей и собирающаяся преобразиться в шикарный отель, достойный своего расположения под стенами Кремля. Пока эта проблема волнует только туроператоров, занимающихся приемом иностранных гостей в Москве. <Из-за постоянного сокращения номерного фонда эконом-класса в высокий сезон мы вынуждены отсеивать как минимум 30% заявок, приходящих от зарубежных партнеров. То есть Москва ежегодно недополучает около $200 млн. туристической прибыли, - говорит Алексей Жегалов, генеральный директор компании <Владинвесттур>. - Построить новые гостиницы тур-класса нам обещают постоянно, но если они окажутся исключительно на окраинах, то проблему это не решит совершенно>. Как скоро и потенциальные инвесторы гостиничного рынка поймут, что полностью отдавать столичный центр под люксовые отели нельзя, предсказать сейчас сложно. Пока единственный отель, который после реконструкции планирует остаться трехзвездным, - это <Минск> на Тверской улице, демонтаж которого начался на прошлой неделе. К 2008 году он должен превратиться в многофункциональный комплекс, состоящий из гостиницы на 400 мест, торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга. Правда, эксперты сомневаются, что при декларируемой принадлежности к тур-классу новый <Минск> сохранит соответствующую этому сегменту цену на номера. По мнению Игоря Голицына, генерального директора Becar Commercial Property, стоимость проживания в отеле будет составлять как минимум $180-200, а то и $300 за стандартный номер в сутки. Иначе инвесторам вряд ли удастся в приемлемые сроки окупить затраты на проект, которые должны составить не менее $60 млн.
