сочные сочи

В последнее время повысился интерес частных инвесторов к недвижимости на Черноморском побережье России. Самый активный рост цен в этом регионе -- от 28 до 35% годовых -- наблюдается на квартиры и частные дома в городе Сочи. По мнению участников рынка, стоимость сочинской недвижимости будет расти подобными темпами и дальше. По крайней мере, в ближайшие два-три года.

По наблюдениям риэлтеров и застройщиков, более 80% жилья в Сочи приобретается приезжими -- жителями Москвы, Петербурга и так называемых благополучных нефтяных регионов. Недвижимость покупается не только для личного пользования -- чтобы приезжать сюда на отдых, но и с целью инвестирования средств -- этому способствует быстрый рост цен.

Сочи популярен, безусловно, благодаря своей транспортной доступности: аэропорт Адлер ежедневно принимает несколько авиарейсов, а перелет из Москвы, к примеру, занимает всего два часа. Кроме того, так уж сложилось, что "северяне" если уж покупают дом у моря, то выбирают, как правило, между всей Испанией и одним Сочи, словно других городов на Черноморском побережье Кавказа нет. Отдельная категория покупателей сочинской недвижимости -- любители спорта. Ведь до горнолыжного комплекса "Красная поляна" полчаса езды на машине по новой дороге.

"В Сочи успешно работает целый ряд компаний, инвестирующих деньги в строительство недвижимости: финансовая корпорация "Грас", "Диал Строй Инвест", "М-Индустрия", "СТ Групп Регион", "Новая Площадь" и многие другие,-- рассказывает Андрей Морозов, генеральный директор компании "Аста Элит".-- Активную позицию в городе занимают крупные компании, к примеру "Базэл", "Газпром", ЛУКОЙЛ, "Роснефть". Проблемных объектов и скандалов, связанных с недобросовестными компаниями, как в других регионах России, мы в Сочи не наблюдали".

«Инвестиции в недвижимость в Сочи приносят немалые доходы инвесторам, что связано со стремительным развитием горно-морского курорта,-- рассказывает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank.-- За последние пять лет цены на землю в престижных районах Сочи выросли в четыре-пять раз, цены на квартиры -- в три-четыре раза. Темпы роста цен на недвижимость в Сочи в 2003 году составили 31%, за 2004 год -- 28%, за 2005 год -- 28%".

 По мнению участников рынка, в ближайшие два года стоит ожидать дальнейшего увеличения стоимости квадратного метра в Сочи (не менее чем на 25%). Причины тому, как считает Екатерина Тейн,-- высокий спрос, ограниченное предложение, претензии города на проведение зимней Олимпиады 2014 года, выход на рынок многих известных московских девелоперов.

 В июне 2006 года правительство РФ утвердило федеральную целевую программу "Развитие города Сочи как горно-климатического курорта в 2006-2014 годах". Чиновники, похоже, серьезно отнеслись к словам президента о том, что Сочи вполне может быть летней столицей. 
 
Экономическая география

 Оптимизм профессионалов рынка недвижимости стоит несколько разбавить наблюдениями самих сочинцев. Местные жители рассказывают, что перебои с электричеством в Сочи на несколько часов в день -- не редкость в любое время года. Зимой же свет в отдельных районах время от времени исчезает на несколько суток: когда выпадает снег, обмерзают и рвутся провода. Отключения воды, по наблюдениям сочинцев, случаются пока редко -- для снабжения ею города используются преимущественно горные реки. Тем не менее призывы властей экономить воду звучат каждое лето в особенно жаркие дни.

 Логично предположить, что массовая застройка Сочи высокоэтажными жилыми домами неминуемо приведет к перебоям с электричеством и водопроводной водой. Развитием мощностей жизнеобеспечения власти пока не занимаются.

 Нелишне вспомнить и о том, что уже не первый год владельцев недвижимости "у большой воды" держит в тонусе Росприроднадзор. "В Сочи, который имеет статус города-курорта федерального значения, действующие местные нормы устанавливают запрет на строительство жилья в первой и второй зонах санитарной охраны курорта,-- объясняет Александр Пляцевой, вице-президент компании "ДИАЛ Строй Инвест".-- Границы зон утверждены действующей градостроительной документацией. Характерная особенность Сочи -- наличие большого числа природоохранных территорий. Проведенные в прошлом году в Сочи рейды Росприроднадзора выявили многочисленные нарушения требований природоохранного законодательства при строительстве жилых объектов. По разным оценкам, доля построек в черте города, осуществленных с нарушением законодательства, составляет от 30 до 70%".

 Инвесторы и застройщики идут на эти нарушения из-за высокого спроса на земельные участки, расположенные вблизи пляжей. Пользуясь тем, что строительство пансионатов в этих зонах разрешено, застройщики иногда могут обойти ограничения, продавая недвижимость, построенную в прибрежных зонах, не как постоянное жилье, а как номера "апарт-отелей" или долевую собственность в отеле или пансионате. Естественно, с перепродажей такой недвижимости у ее владельца могут возникнуть сложности.

 В целом же ситуация с сочинской недвижимостью напоминает то, что происходит последние два-три года на московском рынке жилья. Как только на Черноморское побережье пришли крупные строительные компании, началось активное строительство домов класса бизнес- и премиум. В то же время стали стремительно расти цены на новостройки и вторичную недвижимость. В прессе, с подачи застройщиков, развернулась дискуссия о недооцененности Сочи как объекта инвестирования и огромном потенциале города-курорта.

 Как следствие, сочинская недвижимость большинству местных жителей уже не по карману. Прогноз роста цен строится на тех же факторах, что и в случае с московской недвижимостью: покупательская активность, рост благосостояния граждан и огромное количество свободных денег в стране.

 Тем не менее цены на недвижимость в Сочи, вопреки предположениям одного из наших респондентов, вряд ли дорастут до московских. Поскольку Москва, согласно статистике, остается местом работы почти для 10% граждан России, а Сочи как был курортным городом, так им и останется. 
 
Сочинская Ривьера

 Сочи растянулся вдоль морского побережья на 147 км. В состав города входят четыре района: Центральный, Хостинский, Адлерский и Лазаревский. Стоит отметить, что по прибрежной полосе Сочи идет железная дорога -- ее нет только в Центральном районе. Наиболее престижными и высоколиквидными районами считаются Центральный, Хостинский и горнолыжный курорт "Красная поляна" -- именно здесь строятся элитные жилые комплексы.

 Приезжие более активно покупают в Сочи квартиры, а не частные дома. Прежде всего это связано с удобством эксплуатации. К тому же новых частных домов рядом с морем строится и продается в Сочи мало из-за высоких цен на землю. Они возводятся преимущественно в районе Красной Поляны, а так же -- в единичных экземплярах -- в Хостинском и Лазаревском районах. В связи с этим многоэтажные объекты у моря преобладают над коттеджной застройкой.

 Класс объекта определяется расположением жилого комплекса относительно моря. На береговой линии строятся элитные жилые комплексы, новостройки бизнес-класса возводят на удалении от моря более чем на 600 м. Объекты экономкласса можно найти во всех четырех районах Сочи, но уже на значительном расстоянии от пляжей -- от полутора километров.

 "В зависимости от класса дома средняя стоимость квадратного метра в Сочи распределяется следующим образом: элитное жилье -- $3-6 тыс., бизнес-класс -- $2-3,5 тыс., эконом -- $900-2000",-- уточняет руководитель проекта "Дом у моря" компании "Проектсервис Холдинг" Анжела Хайбулова.

 Два-три года назад основные покупки недвижимости в Сочи приходились на вторичное жилье. Сейчас на рынке появилось много новых домов, построенных по индивидуальным проектам. Качество этих жилых объектов, считают риэлтеры, соответствует заявленному классу. Строительство ведется в основном московскими компаниями, которые придерживаются тех же критериев качества жилья, что приняты в столице.

 В элитных проектах акцент делается на инфраструктуру объекта и клубную систему, чтобы обеспечить жильцам максимальный комфорт. Бизнес-класс располагает минимальной инфраструктурой на нижних этажах здания. Перегружать инфраструктурой новостройки бизнес-класса, по мнению застройщиков, не имеет смысла -- это увеличивает ежемесячные платежи жильцов. "Если приобрести квартиру в новостройке бизнес-класса, ежемесячные платежи ограничатся оплатой коммунальных услуг,-- рассказывает Андрей Морозов.-- Жилье в элитных жилых комплексах обходится несколько дороже. Помимо коммунальных платежей, ежемесячно придется платить эксплуатационной компании $1-2 за кв. м площади. Это связано с тем, что большинство жилых комплексов класса премиум располагают собственной инфраструктурой: бассейн, фитнес-зал, ресторан, SPA-центр, к примеру".

 Самый дорогой на сегодняшний день проект -- "Александрийский маяк" в Центральном районе Сочи: стоимость вторичной перепродажи доходит до $8250 за кв. м. Два верхних этажа дома занимают пентхаусы с панорамным видом на море. Комплекс находится всего в 70 м от берега, площадь квартир в нем -- 182-364 кв. м.

 Сдан в эксплуатацию элитный жилой комплекс на проспекте Пушкина, между санаториями "Ворошилов" и "Металлург" (Хостинский район). Стоимость квадратного метра квартир без отделки -- $2700-5600 -- в зависимости от этажа и открывающегося из окон вида. Площадь квартир -- 90-148 кв. м. Как и "Александрийский маяк", жилой комплекс на проспекте Пушкина будет работать по клубной системе. Управляющая компания комплекса предлагает услуги на уровне пятизвездного отеля, что актуально для большинства покупателей курортной недвижимости.

 В 700 м от моря строится жилой комплекс "Дом у дендрария" (Центральный район). Его территория граничит с самым большим в России парком субтропических культур -- сочинским дендрарием. Стоимость квадратного метра -- $1,5-3 тыс. Площадь квартир -- 41-112 кв. м. 

 Здесь же, в Центральном районе Сочи, возводят жилой комплекс "Ямайка" из семи корпусов. Площадь квартир -- 44-106 кв. м, пентхаусов -- 249-263 кв. м. Цена -- $1,5 тыс. и $3 тыс. за метр соответственно. 
 
Инвестиционно-морской климат

 "Рост стоимости сочинского жилья, безусловно, наблюдается, но не такой интенсивный, как, например, в Москве. С точки зрения получения максимальных прибылей покупка квартиры в Сочи -- не самый перспективный объект инвестирования,-- считает Александр Винокуров.-- Если выбирать Сочи как постоянное место отдыха, следует понять, насколько часто собственник собирается ездить в свою черноморскую резиденцию, собирается ли сдавать ее во время своего отсутствия. Говоря о покупке квартиры, наибольшей привлекательностью для потенциального покупателя, на наш взгляд, обладают центральные районы Сочи, а именно улицы Виноградная, Гагарина, Егорова, Орджоникидзе, Черноморская, Московская, Курортный проспект. Факторы, которые поднимают рейтинг этих районов,-- близость к морю и доступность инфраструктуры центра города".

 "Высокую инвестиционную привлекательность имеют квартиры в новостройках, как элитных, так и бизнес-класса,-- уверен Андрей Морозов.-- Имеет смысл покупать квартиры на этапе строительства объекта, тогда собственник получает двойную прибыль -- стоимость квартиры растет вместе с домом, дорожает сама сочинская недвижимость".

 "Возьмем в качестве примера жилой комплекс на проспекте Пушкина. Стоимость квадратного метра квартир в этом жилом комплексе на начальном этапе строительства составляла год назад $1600-2800,-- рассказывает Екатерина Тейн.-- Сейчас, когда дом сдан, цена метра увеличилась до $2700-5600. То есть выросла на 70-100%".

 "Ни Геленджик, ни Туапсе не станут в обозримом будущем альтернативной Сочи,-- уверен Евгений Родионов, гендиректор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.-- Предстоящий рост цен на сочинскую недвижимость во многом обоснован еще и тем, что полноценных площадок для строительства жилья остается не так много. В Сочи достаточно сложный рельеф для строительства многоэтажных домов, дефицит ровных площадок, часто случаются оползни".

Нужно сказать, что стоимость домов в построенном Rodex Group "Южном Голицыне", одном из первых в Сочи организованных коттеджных поселков, выросла за время проведения работ в несколько раз. В 1999 году дом площадью 250-300 кв. м там можно было купить за $250-300 тыс. Сейчас их стоимость на вторичном рынке приблизилась к $2 млн.

Если сравнить цены годичной давности со стоимостью квадратного метра нынешним летом, ситуация следующая. Например, в жилом комплексе "Премьер" на Кубанской улице (квартиры от 60 до 138 кв. м) стоимость метра летом 2005 года составляла $2000-2900. Сейчас цена выросла до $2400-4000 за кв. м. В комплексе "Соколиная горка" (ул. Войкова, площадь квартир -- 136-148 кв. м) цены поднялись с $1500-1600 до $1900-2100 за кв. м.

 То есть стоимость квартиры растет по мере завершения строительства дома. Тем не менее инвестиционная привлекательность недвижимости Сочи основана прежде всего на уверенности участников рынка в том, что цена квадратного метра будет расти так же быстро, как в последние годы. Пессимистические прогнозы в расчет никто не берет.