СПБ. Существование гостиницы при бизнес-центре является дополнительной услугой бизнес-центра, что повышает его привлекательность для фирм-арендаторов. Как правило, в Петербурге при бизнес-центрах организуются апарт-отели -- номера квартирного типа с длительными сроками аренды и минимальной инфраструктурой.
По мнению Дмитрия Золина, директора по развитию London Consulting & Management Group (LCMC), целесообразность совмещения офисной и гостиничной функций появляется при площади бизнес-центра от 10 тыс. м2. В этом случае загрузка апарт-отеля может быть обеспечена с большой вероятностью за счет партнеров арендаторов, приезжающих в командировки из других регионов.
Пионеры
Первыми бизнес-центрами, в которых совмещены гостиничная и офисная функции, стали: бизнес-центр "Нептун" площадью 18 тыс. м2 с гостиницей на 150 номеров и бизнес-центр "Прин" общей площадью 8500 м2 с отелем на 34 номера. По данным компании "Бекар", также апартаменты расположены в бизнес-центре класса В "Золотая Казанская" площадью 2950 м2, 10 жилых апартаментов при нем занимают площадь 1040 м2; в бизнес-центре класса А "Шведский дом" площадью 3 тыс. м2 размещены 12 апартаментов общей площадью 1400 м2.
Одним из последних проектов офисно-гостиничных комплексов стал бизнес-центр класса В+ "Кронверк" общей площадью 7 тыс. м2, арендопригодной -- 3 тыс. м2. На 1200 м2 расположился апарт-отель на 26 номеров. По предварительным данным, среднегодовая заполняемость апарт-отеля "Кронверк" за первый год его работы составит 65% при коэффициенте потерь по скидкам 7-8%. Другим знаменательным проектом стал бизнес-центр класса В+ "Гайот" площадью 30 тыс. м2. При бизнес-центре расположен мини-отель на 48 номеров.
На подходе
В настоящее время строятся несколько бизнес-центров с совмещенной гостиничной функцией со сроком сдачи в 2005-2006 гг.
Наиболее известный из них бизнес-центр "Голицын" реализует инвестиционно-строительная группа "Невский синдикат". Комплекс разделен на две части: административное здание и здание апарт-отеля. Общая площадь комплекса 10 тыс. м2. Административное шестиэтажное здание общей площадью 7800 м2 состоит из офисных помещений площадью от 70 до 370 м2. На настоящий момент продано около 65% офисных площадей. Во дворе расположено семиэтажное здание апарт-отеля общей площадью 2200 м2, в котором предлагаются апартаменты от 60 до 120 м2. В здании апарт-отеля предусмотрено помещение для размещения ресторана общей площадью 580 м2 (цокольный и первый этажи). Срок сдачи -- II квартал 2006 г.
За и против
Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики ЗАО "Агентство "Бекар", считает, что бизнес-центры с совмещенной гостиничной функцией могут предложить круглосуточную охрану, систему вентиляции, многоступенчатую очистку и стерилизацию воды, полностью оборудованные кухни апартаментов, то есть предложить своим клиентам комфорт и безопасность. Однако, по его мнению, серьезным недостатком подобных бизнес-центров является отсутствие разделения жилого и делового потоков, что может привести к нарушению профессиональной среды бизнес-центра.
По словам Дмитрия Золина, если гостиничный бизнес, в том числе и апарт-отели, расположенные вне бизнес-центров, рассматриваются как отдельный бизнес со сроками окупаемости 7-10 лет, то апарт-отели в составе офисных центров скорее являются дополнительной частью инфраструктуры, чем самостоятельным бизнесом. Соответственно, о сроках окупаемости можно говорить лишь применительно к бизнес-центру в целом, а они, как правило, длиннее, чем у аналогичного проекта без гостиничной функции.
По словам Анны Шишкиной, генерального директора апарт-отеля "Кронверк", бизнес-центр приносит стабильный доход и может какое-то время поддерживать развивающийся гостиничный бизнес. С другой стороны, квадратный метр отеля приносит больший доход. Инвесторы могут со временем расширить отель за счет площадей бизнес-центра. Другими преимуществами сочетания гостиничной и бизнес-функции Анна Шишкина называет наличие единой управляющей компании, объединяющей расширенный штат специалистов, обслуживающих все направления бизнеса, а также общие площади (холл, ресторан) и, соответственно, общие дополнительные услуги (трансфер, конференц-залы).
Есть мнение
Вячеслав Иванов, руководитель отдела инвестиционного консультирования ЗАО "МКД": "В связи со спадом туристической активности в этом году заполняемость отелей снизилась на 10-15%. В следующем году прогнозируется ухудшение этой ситуации, а размещение отеля при бизнес-центре увеличивает заполняемость отеля минимум на 10%. В особенности это характерно для бизнес-центров класса А и В".
